这些天ღღ◈，宁铁馨苑小区与物业闹得沸沸扬扬ღღ◈。说起南宁的宁铁馨苑小区ღღ◈，相信很多人都不陌生ღღ◈，因为这个小区曾因为小旅馆的问题ღღ◈，频频被媒体提及ღღ◈，而如今ღღ◈，宁铁馨苑小区又摊上事儿了……

　　“就是因为小旅馆的问题ღღ◈，会有外面的旅客进来住ღღ◈，然后对公共的设施设备不爱惜ღღ◈，比如说我们单元门经常会被拉烂ღღ◈，（有人）会在半夜经常敲错门ღღ◈，而且发现不开就会去踢ღღ◈，如果业主有小孩ღღ◈，在三更半夜做这个事情尊龙appღღ◈，ღღ◈，会不会害怕ღღ◈，会不会担心ღღ◈。”宁铁馨苑小区业委会秘书说ღღ◈。

　　除了小旅馆的问题ღღ◈，还有很多方面的物业服务管理问题都让小区业主不太满意ღღ◈。例如“很多问题反映给物业ღღ◈，物业根本不管尊龙ag旗舰厅ღღ◈。ღღ◈，包括这个维修ღღ◈，比如说窗户坏了ღღ◈，一年也坏不了一次ღღ◈，你打电话至少打三天它都说没人（修）ღღ◈。”宁铁馨苑小区一业主说ღღ◈。

　　而宁铁馨苑小区与深圳市北方物业管理有限公司南宁分公司（以下简称北方物业公司）签订的物业合同服务期限在2016年12月31日就已经终止了ღღ◈，业委会相关负责人表示ღღ◈，早在合同结束前ღღ◈，他们就和物业说明了ღღ◈，合同到期后不再续签ღღ◈。

　　“如果不缴物业费ღღ◈，你就卡在这ღღ◈，卡在那你把进出的汽车ღღ◈，跟那个联系在一起ღღ◈，你汽车就不能出门ღღ◈，你不缴物业费你就不能出门ღღ◈。”宁铁馨苑小区的一业主说ღღ◈。

　　“它这个态度就是典型的野蛮行为ღღ◈，更加坚定了我们想要驱赶它的决心ღღ◈。”宁铁馨苑小区业委会主任觉得忍无可忍ღღ◈。

　　律师表示ღღ◈，双方的合同已经到期凯时尊龙官网ღღ◈，而业委会决定不再续聘北方物业公司ღღ◈，所以双方的合同已经自然终止ღღ◈，物业公司无权继续收取物业管理费ღღ◈，在目前小区还没有选聘出新的物业公司的情况下ღღ◈，北方物业公司应该把相关的资金ღღ◈、材料和设施移交给业委会ღღ◈。业委会负责人告诉记者ღღ◈，目前业委会准备通过法律途径ღღ◈，维护业主的权益ღღ◈。

　　根据《物业管理条例》第二条的规定ღღ◈，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修ღღ◈、养护ღღ◈、管理ღღ◈，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动ღღ◈。

　　一般而言ღღ◈，物业服务具体包括综合管理ღღ◈、房屋及共用设施设备的维护管理ღღ◈、公共秩序维护ღღ◈、保洁服务ღღ◈、绿化管理ღღ◈、装饰装修管理服务ღღ◈、停车管理服务等内容ღღ◈。

　　答ღღ◈：不可以ღღ◈，看等级ღღ◈。物业公司分三个等级ღღ◈，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目ღღ◈，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目ღღ◈，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目ღღ◈。

　　答ღღ◈：按照规定ღღ◈，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的ღღ◈，预收期不得超过6个月ღღ◈，对此ღღ◈，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件ღღ◈，可以拒交尊龙凯时人生就是博ღღ◈。

　　答ღღ◈：没有ღღ◈。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计ღღ◈。因为一般的业主不具备专业的财务资质ღღ◈，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明ღღ◈。

　　答ღღ◈：在物业管理法律关系中ღღ◈，业主应该向物业管理公司给付物业费ღღ◈，业主是债务人ღღ◈，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中ღღ◈，业主是债权人凯时尊龙官网ღღ◈，开发商是债务人ღღ◈。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责ღღ◈，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失向日葵游戏破解永久免费ღღ◈。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费向日葵游戏破解永久免费ღღ◈。

　　至于前期出现的遗留问题凯时尊龙官网ღღ◈，如果保修服务可以解决的ღღ◈，通过保修服务解决ღღ◈。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题ღღ◈，应该由开发商负责解决ღღ◈。开发商应该按照国家法律ღღ◈、法规ღღ◈、合同约定等ღღ◈，承担相应的民事责任ღღ◈。

　　最高人民法院已经颁布了司法解释ღღ◈，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定ღღ◈：“经书面催交ღღ◈，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费ღღ◈，物业服务企业请求业主支付物业费的ღღ◈，人民法院应予支持ღღ◈。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务ღღ◈，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的ღღ◈，人民法院不予支持凯时尊龙官网appღღ◈，ღღ◈。”

　　答ღღ◈：供水向日葵游戏破解永久免费ღღ◈、供电合同的双方当事人为业主与供水ღღ◈、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司ღღ◈，两者处于不同的法律关系中ღღ◈。

　　停水停电的权利是供水ღღ◈、供电公司的一项重要合同履行抗辩权ღღ◈，物业公司不是供水供电合同的主体ღღ◈，自然不享有供水供电权ღღ◈。在物业管理合同中ღღ◈，约定在业主欠缴物业费的情况下ღღ◈，物业公司可以以停水停电为惩罚手段ღღ◈，在合同法上属于涉他条款ღღ◈，依据合同相对性原则ღღ◈，这种条款应征得权利人的同意ღღ◈，否则ღღ◈，为无效条款ღღ◈，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任ღღ◈。在这种情况下ღღ◈，如果物业公司擅自停水停电给供水ღღ◈、供电公司造成损失ღღ◈，供水供电公司也可以向物业公司索赔ღღ◈。

　　罚款是一种行政处罚行为ღღ◈，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款ღღ◈，其他个人ღღ◈、企业一律不得对他人进行罚款处罚ღღ◈。

　　答ღღ◈：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同ღღ◈，约定违约行为和违约金凯时尊龙官网ღღ◈，一旦业主违反合同约定凯时尊龙官网ღღ◈，乱扔垃圾向日葵游戏破解永久免费ღღ◈、乱搭乱建ღღ◈、乱停车ღღ◈，物业公司就能要求业主支付违约金ღღ◈，以此作为处罚的手段ღღ◈。

　　但是ღღ◈，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作ღღ◈。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视ღღ◈，并非是对小区内特定的人ღღ◈、财凯时尊龙官网ღღ◈、物予以管理ღღ◈。只要保安服务达到规定的要求ღღ◈，物业公司就没有法律责任ღღ◈。

　　答ღღ◈：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下ღღ◈，应该与其他楼层住户一样电梯安装ღღ◈，ღღ◈，承担电梯运行维护费ღღ◈。

　　一栋住宅ღღ◈，按所有权可划分为两部分ღღ◈，即专有部分和共有部分ღღ◈。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间ღღ◈，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间ღღ◈、部位ღღ◈、设施和设备ღღ◈。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备ღღ◈，共有部分的特性是ღღ◈：产权上属全体产权人所有ღღ◈，功能上供全体产权人使用ღღ◈，实物形态上不能分割给各产权人ღღ◈。按照我国现行物业管理的有关政策规定ღღ◈，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理ღღ◈，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理ღღ◈，其费用由全体产权人分摊ღღ◈。

　　答ღღ◈：一般情况下ღღ◈，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用ღღ◈，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹ღღ◈，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务ღღ◈，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏ღღ◈，那么代签人就需要承担相应责任ღღ◈。

　　答ღღ◈：根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》ღღ◈，开发商ღღ◈、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位ღღ◈，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策ღღ◈。

　　由业主委员会将维修项目及预算在小区公示ღღ◈，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后ღღ◈，再向区房产局提出申请ღღ◈，申请通过后ღღ◈，才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后ღღ◈，再与业主大会据实结算ღღ◈，按户分摊ღღ◈。电梯ღღ◈、内外墙ღღ◈、公共楼道等小区共用设施设备维修时ღღ◈，可申请动用维修基金ღღ◈。

　　答ღღ◈：《物权法》第七十三条规定ღღ◈，建筑区划内的道路ღღ◈，属于业主共有ღღ◈，但属于城镇公共道路的除外ღღ◈。建筑区划内的绿地ღღ◈，属于业主共有ღღ◈，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外ღღ◈。建筑区划内的其他公共场所ღღ◈、公用设施和物业服务用房ღღ◈，属于业主共有ღღ◈。

　　“《物权法》第七十四条规定ღღ◈，建筑区划内ღღ◈，规划用于停放汽车的车位ღღ◈、车库应当首先满足业主的需要ღღ◈。建筑区划内ღღ◈，规划用于停放汽车的车位ღღ◈、车库的归属ღღ◈，由当事人通过出售ღღ◈、附赠或者出租等方式约定向日葵游戏破解永久免费ღღ◈。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位ღღ◈，属于业主共有ღღ◈。”